Kedvező változásokat hozhat a gazdatársadalom tagjainak a 2021. január elsején hatályba lépett osztatlan közös tulajdon felszámolásáról szóló törvény. Egyrészt, mert a nagyszámú tulajdonosi kör, az elaprózódott tulajdoni szerkezet, a kialakult haszonbérleti viszonyok jelentősen akadályozzák a jelentősebb beruházásokat, a korszerű technika bevezetését, a finanszírozási feltételek megteremtését. Másrészt a gazdáknak természetes törekvése a birtokméret növelése, a mérethatékony gazdaság kialakítása, ami elsődleges feltétele a sikeres generációváltásnak is.
Az előzetes információk alapján a törvény körülbelül két és fél millió hektár földterületet és mintegy három és fél millió tulajdonost érinthet, akik többsége 1 hektár alatti földterülettel rendelkezhet. A számok önmagukban komoly piaci mozgásokat vetítenek előre, amit az Agrotax véleménye szerint tovább erősíthet annak feltételezése, hogy a következő években kialakuló tulajdoni viszonyok, birtokszerkezet hosszabb időn át – a kisebb mozgásoktól (például öröklések) eltekintve – fennmaradhat. Hozzátették, ilyen mértékű földpiaci mozgásra – mint ami a törvény következtében napjainkban várható – sem közép-, sem hosszú távon nem számíthatunk még egyszer. Ezt a mozgást egészítheti ki két kisebb piaci természetes folyamat. Az első, hogy rövid- és középtávon hasonló eladási hullám alakulhat ki a családi, néhány 10 hektáron gazdálkodók körében, ahol egyrészt méretgazdasági okok miatt nem tudnak jövedelmező termelést folytatni, másrészt a nem működő generációváltás miatt felhagynak a gazdálkodással (az első generációs gazdák döntő többsége nyugdíjas korú). Másrészt a világjárvány gazdasági hatására a nagyobb (sőt, az 1/1-es) tulajdoni hányadok is kapcsolódhatnak az eladók táborához, hiszen a gazdasági visszaesés számos család anyagi helyzetét is megingathatta – tájékoztatta az Agrárszektort Sáhó Ákos, az Agrotax Kft. ügyvezetője. Kiemelte, az osztatlan felszámolása az 1ha alatti tulajdoni hányadok bekebelezése önmagában is komoly piaci folyamatokat gerjeszt.
– tájékoztatott Sáhó Ákos.
A törvény szerint bárki megindíthatja a folyamatot, de elsősorban a nagyobb tulajdoni hányaddal rendelkezők, illetve a nagyobb földhasználóknak lehet érdeke mielőbb lépni. Az egy hektárt (szántó esetében) el nem érő tulajdoni hányadok nem kerülhetnek megosztásra, azok a „bekebelezési” eljárások során a nagyobbakhoz kerülnek, oly módon, hogy ezek tulajdonosai megfelelő ellentételezést kapnak. Az eljárások megindítása komoly felkészültséget, hivatali jártasságot igényel, ami szintén a nagyobb tulajdonosok aktivitását (esetleg ügyvédi közreműködés mellett) feltételezi.
Arra a kérdésünkre, hogy gyors és konfliktusmentes megoldásokra számíthatunk-e, Sáhó Ákos elmondta, a helyzet azért nem ennyire egyszerű. A törvény szövegéből és szellemiségéből levezethető a megegyezések kiemelt támogatásának, a vitás ügyek egymás közti gyors elrendezésének szándéka. A legérzékenyebb terület itt is – mint általában – a pénzügyi megállapodás. A törvény, illetve a kapcsolódó kormányrendelet alapján a felek településenként és művelési áganként kapnak egy ingyenesen elérhető tájékoztatást a jellemző földárakról. Ezt január 5-én a Nemzeti Földügyi Központ (NFK) weboldalán tették közzé, azonban a lista csak járási szintű adatokat tartalmaz, ami valószínűleg nem lesz elegendő a sikeres alkuk lebonyolításához. Az Agrotax szakmai véleménye szerint ez nem képes kellően támogatni a gyors megállapodásokat. Sem Magyarországon, sem máshol sincs átlagos föld, így az átlagárak használhatósága mindig kétséges a konkrét ügyleteknél, különösen, ha azt nagyobb földrajzi egységekre alapozzuk.
– tudatta lapunkkal Sáhó Ákos.
Az Agrotax úgy látja, a központi ajánlás használhatósága azért is kétséges, mert nem ismert a mögötte álló adatbázis, annak minősége, az extrémitások kezelése, a figyelembe vett évek száma, az adatok frissessége, stb. Nem világos, hogy milyen módon vehető figyelembe a termőföld folyamatos drágulása, aminek mértéke az elmúlt években rendre 10% körül mozgott. Nem világos az sem, hogy az időtényező alapján már most szükséges-e valamilyen árkorrekció.
Az ügyvezető szerint a tájékoztató árakat tartalmazó lista ténye önmagában is bizalmatlanságot, vitát gerjeszthet, hiszen a bekebelező fél – lévén minimálárak – az esetek nagy részében ennek megajánlásában érdekelt, míg az ellenérdekelt fél ezt természetes gyanakvással kezeli. De az ajánlott áraknak más funkciója is van. Nevezetesen, ha – megegyezés hiányában – igazságügyi szakértő kerül bevonásra, a törvény az ajánlati áraktól való eltérés mértéke alapján határozza meg a költségviselő személyét, ami csak utólag derül ki. 20% feletti eltérés esetén a bekebelező viseli, alatta a bekebelezendő föld tulajdonosa. Egy ilyen helyzetben a felek nemcsak a szakértői véleményeket fogják vitatni, hanem teljes joggal kritizálhatják a viszonyítási alapot is.
A megkeresett kistulajdonosoknak 30 napjuk van az ajánlat elfogadására, vagy egy nyilatkozatra, mely szerint szakértői értékbecslést kezdeményez, kezdeményezett. Lesz, aki erről már az első napokban nyilatkozik, és olyan is, aki – egymástól függetlenül – csak az utolsón, és akkor a bekebelező ilyen irányú szándéka még nem is ismert. Ez eredményezhet olyan helyzetet, hogy ugyanarra a földrészletre több szakértői vélemény is készül, felvetve annak kérdését, hogy akkor melyik az irányadó – közölte Sáhó Ákos. Hozzátette, a felek közti megegyezéshez elengedhetetlen, hogy az alkufolyamat jól értesült – és itt kulcskérdés a jól értesültség – közel azonos informáltsági szinten levő felek közt mehessen végbe. Okkal feltételezhető, hogy sok esetben eltérő megállapodások születnek a kistulajdonosok és a bekebelező fél között, különösen, ha egy vagy néhány esetben igazságügyi szakértői közreműködés is megvalósult. Ennek nyilvánosságra kerülése akár utólag okozhat jelentős feszültséget a tulajdonostársak között. Ugyanakkor van egyéb lehetőség is a megegyezés elősegítésére. A törvény ugyanúgy rendelkezik, hogy egyetértés hiányában igazságügyi szakértőhöz fordulhatnak a felek, de ez rejt kockázatokat. Kockázatos, egyrészt a már korábban tárgyalt költségviselési bizonytalanság, másrészt a további egyeztetési lehetőségek szűkítése miatt, ugyanis az igazságügyi szakértői értékbecslés már kötelezi a feleket, alkudozásra már csak korlátozottan, vagy egyáltalán nincs lehetőségük, erre alapozva kell az ügyletet megkötniük – hangsúlyozta az ügyvezető.
