A földforgalmi szabályozás kétségkívül legismertebb része az elővásárlási és előhaszonbérleti sorrend szabályozása. A gazdák előtt jól ismert a „volt haszonbérlő”, a „helyben lakó” vagy a „mezőgazdasági üzemközpont” fogalma, hiszen ezek határozzák meg a földhöz jutás sorrendjét.
Több jogcímmel is rendelkezem. Választanom kell közülük?
Egy pár évvel ezelőtti ügyben a földhivatal elutasította a helyben lakó gazda rájelentkezését a kifüggesztett szerződésre, arra hivatkozva, hogy jogszerűtlen, ha a rangsor több pontja is megjelölésre kerül előhaszonbérleti jogcímként. Ez alapján a földhivatal csak azt fogadta volna el jogszerűnek, ha valaki kizárólag egy jogcímet jelöl meg az elfogadó nyilatkozatában (miközben tudjuk, hogy a helyben lakó például állattartó is, családi gazdálkodó is lehet egyben). A kérdésben a Kúria hozta meg a döntő szót, miszerint az előhaszonbérletre jogosult e jogát több pont alapján is gyakorolhatja, a földhivatal feladata pedig az, hogy ezeket rangsorba állítsa és a többi jogosulttal összevesse. Az elfogadó nyilatkozatot tevő tehát nem köteles választani a jogalapok közül és több jogcímet is megjelölhet egyszerre.
Több telephely = több üzemközpont?
Ebben a 2014-es ügyben egy cég három telephellyel rendelkezett és mindhármat önálló üzemközpontként kívánta bejelenteni, mellyel mindhárom településen elnyerte volna a helybeli státuszt. Az ügy egészen a Kúriáig eljutott, amely kimondta: egy termelőszervezet csak egy üzemközponttal rendelkezhet. Ahogy a természetes személy földműves sem lehet több településen helyben lakó, ugyanez igaz a jogi személyekre is. A kedvezmények kizárólag egy helyhez kapcsolódhatnak – azt, hogy a termelő hol kívánja ezt az előnyt igénybe venni, azt neki kell eldöntenie. Éppen ezért nincs jelentősége, hogy egy jogi személynek cégjogilag esetleg több telephelye is van – ezek ugyanis nincsenek összefüggésben az üzemközpont kategóriájával.
Ki minősül „volt haszonbérlőnek”? – A Kúria döntése
A jogvita alapját egy szófordulat adta, mégpedig a „közvetlenül megelőző” kifejezés. A volt haszonbérlőnek ugyanis csak akkor jár a kiemelt előhaszonbérleti jog, ha a közvetlenül megelőző legalább 3 évben ő bérelte a földet (Földforgalmi törvény 47. § (1) bekezdése). A vita arról szólt, hogy a „közvetlenül megelőző” kifejezés vajon időbeliséget takar-e vagy csupán az előző földhasználó személyére utal, magyarán, ha a bérleti jogviszony után senki nem használja a területet, azzal vajon megszűnik-e a volt földhasználó előhaszonbérleti joga? Egy pár évvel ezelőtti döntésében a Kúria úgy értelmezte a törvény szövegét, hogy a „közvetlenül megelőző” kifejezés nem a haszonbérlő személyére, hanem kizárólag időbeli értelemben vizsgálandó. A Kúria döntése gyakorlatilag azt jelentette, hogy amennyiben a bérleti szerződés december 31-én lejárt, úgy legkésőbb január 1-jén áll fenn a „volt haszonbérlői” jogosultság, de január 2-ától már nem. Nos, a kérdés végül nem került nyugvópontra, hiszen idén nyáron az Alkotmánybíróság jócskán felülírta a Kúria joggyakorlatát.
Ki minősül „volt haszonbérlőnek”? – Az Alkotmánybíróság döntése
Az Alkotmánybíróság egy 2021-es határozatában tehát elvi jelleggel írta felül a Kúria korábbi jogértelmezését. Az AB szerint ugyanis ellentétes a jogszabály céljaival, ha a korábbi haszonbérlőt csupán a szerződés fennállta alatt illetné meg az előhaszonbérleti jog. Ezzel a tulajdonos ugyanis kijátszhatná a volt haszonbérlőt, úgy, hogy bármilyen rövid időre (akár 1 napra is) saját használatába veszi a földet. Ennek a célja akár az is lehetne, hogy megszakítsa a használat folytonosságát – és ezzel elüsse a volt bérlőt az elő-haszonbérleti jogától. A példánknál maradva, az AB határozat alapján a kiemelt előhaszonbérleti jog már nem csak január 1-ig illeti meg a korábbi földhasználót, hanem egészen mindaddig, amíg azt más személy (pl. a tulajdonos) birtokba nem veszi, bejelenti a földhasználatot vagy igazoltan elkezd gazdálkodni a területen.
Szántó esetén az állattartónak takarmányvállalkozásnak is kell lennie!
A Földforgalmi törvény kiemelt elővásárlási és előhaszonbérleti jogot biztosít az állattartók számára. Fontos, hogy ezzel a kiemelt jogosultsággal szántó művelési ág esetén az állattartók csak akkor élhetnek, ha egyben takarmányvállalkozásként is nyilvántartásba vették őket. Hogyan válhat valaki takarmányvállalkozássá? A nyilvántartásba vétel kérelemre indul, melyet a vállalkozás telephelye, annak hiányában a székhelye szerint illetékes megyei kormányhivatal élelmiszerlánc-biztonságért felelős főosztályához kell benyújtani. Egyszerűsített eljárásra is van lehetőség, ha valaki a takarmányt saját célra gyártja és saját állatállománnyal eteti fel. A földforgalom szempontjából jelentőséggel az bír, hogy a takarmányvállalkozás nyilvántartásba vételéről az illetékes hatóság határozatot ad ki, amivel már igazolható az állattartót megillető előhaszonbérleti jogosultság.
Ha túl magas a bérleti díj
Aki egy kicsit is járatos a földforgalomban, az már tapasztalhatta, hogy a bérleti szerződést kötő felek gyakran kiskapukat keresnek a többi jogosult távol tartására. A leggyakrabban használt eszközük a bérleti díjak irreális (és sokszor fiktív) megemelése. Az aránytalanság megítélésében azonban még a bírósági gyakorlat sem volt eddig egységes: találhatók olyan esetek, amikor a helybeli bérleti díjaktól csak maximum 15-20%-os eltérés volt megengedett, ám olyan is előfordul, hogy a helyben kialakult bérleti díjnak akár a dupláját is jóváhagyta a bíróság, sőt, egy esetben még azt is kimondta a bíróság, hogy a tulajdonosnak jogos és elvitathatatlan érdeke fűződik ahhoz, hogy minél magasabb áron adja bérbe az ingatlanát! Az elmúlt évek tapasztalatai alapján a földhivatalok – helyesen – szakértői kérdésnek tekintik a haszonbér aránytalanságát. Tudvalevő az is, hogy egy szakértői vizsgálat rendkívül költséges eljárás, így a földhivatalok ezt több esetben is úgy próbálták áthidalni, hogy az agrárkamara megyei szervezetét kérték fel a haszonbér megvizsgálására. Eljárásjogilag az agrárkamara ugyan nem minősül szakértőnek, de véleményével egy szakmailag alátámasztott és legfőképp ingyenesen nyújtott támpontot adhat a földhivatalnak a döntése meghozatalához, amit én pozitív és megoldást hozó iránynak tartok.
Hogyan döntött a Kúria az aránytalanul magas bérleti díjakról?
Ugyanezt a kérdést vizsgálta a Kúria a 2/2020. (XI.9.) Közigazgatási Kollégiumi véleményében, melyben kimondta, hogy a haszonbérleti díj főszabály szerint nem lehet magasabb, mint a helyben kialakult átlagos bérleti díj + maximum 20%. Magasabb haszonbér csak akkor köthető ki, ha ez az értéktöbblet objektívan igazolható. Ilyen objektív tulajdonság például:
- a területek fekvése,
- a földek minősége (AK értéke),
- öntözhetősége,
- művelhetősége,
- közútról való megközelíthetősége.
Nem kevésbé fontos, hogy a Kúria azt is kimondta: a bérleti díj vizsgálatánál mostantól nem lehet figyelembe venni a bizonytalan, jövőbeni eseményeket és a haszonbérlő elhatározásától függő körülményeket sem (pl. „a föld megszerzése után bővítem az állatállományomat”). Amennyiben tehát az eltérés objektívan nem igazolható, úgy a bérleti díj aránytalannak minősül, és a földhivatal megtagadhatja a szerződés jóváhagyását. Fontos az is, hogy már nem kell külön igazolni azt sem, hogy a magas bérleti díj előhaszonbérletre jogosultakat tartott távol, a Kúria szerint ugyanis ez bármiféle igazolás nélkül, automatikusan következik az irreális haszonbérleti díjból.
Hogyan kell megállapítani az átlagos bérleti díjat?
A Kúria korábbi döntéseiben többször is hivatkozott arra, hogy az átlagos bérleti díj megállapítására nincs kidolgozott módszertan. Régóta visszatérő probléma volt ugyanis, hogy szakvélemény és szakvélemény között óriási eltérések alakultak ki a föld értékéről. Tény, hogy korábban semmilyen kötelező iránymutatás nem volt a szakértők számára, például, hogy milyen szempontokat kell figyelembe venniük az értékbecsléskor. 2020 végén azonban a Magyar Igazságügyi Szakértői Kamara kiadta a földhaszonbérleti díj megállapításáról szóló Módszertani Levelét, amely már valamennyi igazságügyi szakértő részére kötelező erővel bír. Csak néhány érdekesség a Módszertani Levélből: a haszonbérleti díj meghatározásának alapmódszere a piaci összehasonlítás, melynek keretében a helybeli piaci haszonbérleti díjakat hasonlítják össze egymással, míg a másik fontos megállapítás szerint a helyszíni szemle nem mellőzhető az értékbecslési eljárás során. Álláspontom szerint a Módszertani Levél komoly előrelépés a szakértői eljárás egységesítése irányába, amellyel hosszabb távon érdemben is csökkenhet majd a jogviták száma.
Szerző: Dr. Cseh Tibor András megbízott főtitkár, MAGOSZ,
Forrás: AGRÁRIUM7
