Változások a földforgalmi szabályokban
Érdemi változások jönnek januártól a földforgalmi szabályokban, módosítva például az elővásárlási sorrendet vagy a vételár vizsgálatát. Az Országgyűlés által december elején elfogadott törvénycsomag 2023. január 1-jén lép hatályba, néhány rendelkezést azonban csak május elsejétől kell alkalmazni.
Aránytalanul magas vételár: változásra volt szükség
A Földforgalmi törvény eddig is tartalmazta azt, hogy aránytalanul magas vételár esetén az Agrárkamara vagy a földhivatal elutasíthatja az adásvételt. A változás most abban jön, hogy mi tekinthető túlzó vételárnak. Eddig a termőföld 20 éves jövedelemtermelő képességét kellett megvizsgálni és az ezt meghaladó vételárat utasíthatták el a döntéshozók. Mivel egy termőföld jövedelemtermelő képessége már 1 évre is nehezen állapítható meg, nemhogy 20 évre előre, így szükséges volt egy jóval objektívabb szempontrendszer kidolgozása.
Ez tekinthető majd arányos vételárnak
A jövedelemszámítás helyett tehát települési átlagárat számítanak majd, melynek során
– az előző naptári év adásvételeit veszik majd alapul
– ide nem számítva az állami földértékesítés vételárait (mivel ott nincs árplafon) és
– ezt a települési átlagárat maximum 10%-kal haladhatja meg a vételár.
Fontos, hogy az átlagárak tájékoztató jelleggel, településenként felsorolva elérhetők lesznek majd a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara honlapján.
Van-e olyan eset, mikor magasabb vételár is kiköthető?
Igen, de ennek szigorú szabályai lesznek. Amennyiben a területnek bizonyos előnyös tulajdonságai vannak, úgy ezekre hivatkozva akár magasabb vételár is kiköthető. Ilyen előnyös tulajdonság lehet például a föld kedvező fekvése, megközelíthetősége, AK értéke, jó kultúrállapota, öntözhetősége. Ki kell emelni, hogy ezek az előnyös tulajdonságok települési összehasonlításban vizsgálandók majd, ráadásul ennek indokolását már az adásvételi szerződésnek is tartalmaznia kell (ennek elmaradása esetén pedig nem lehet figyelembe venni ezeket az előnyös tulajdonságokat).
A vételár vizsgálatának új szabályait 2023. május 1-től kell majd alkalmazni és ez az erdő kivételével minden művelési ágban irányadó lesz (erdő esetében továbbra is az 50 éves termelési ciklusra számított jövedelemtermelő képességet kell figyelembe venni).
Mi volt eddig az elővásárlási sorrend?
Ezidáig egy termőföld esetén főszabály szerint a következő volt a sorrend:
1) Az Állam
2) A tulajdonostárs
3) A földhasználó
4) A helyben lakó szomszéd
5) Kiemelt tevékenységek végzői (állattartó, ökogazdálkodó, vetőmagtermesztő, földrajzi árujelzős termék előállítója, kertészeti tevékenységet végző személy)
6) Helyben lakó
7) 20 km-en belüli
Hogyan változik az elővásárlási sorrend?
A változás az lesz, hogy a kiemelt tevékenységet végző személy immáron megelőzi majd a szomszédot. Fontos tudni azonban, hogy ezek a tevékenységek szintén helyben lakáshoz vagy 20 km-es távolsághoz kötöttek és szigorú feltételeknek kell megfelelni még a föld megszerzése után is (pl. az ökogazdálkodó legalább 10 éven keresztül biogazdálkodást kell végezzen a területen). Sőt, ezen szabályok megsértése esetén akár még a föld visszavételére is sor kerülhet. Emellett arra is felhívom még a figyelmet, hogy az egységes birtoktagok kialakítása továbbra is kiemelt birtokpolitikai cél maradt, így a helyi földbizottságnak ez utóbbi célt is figyelembe kell vennie a vevő és az elővásárlásra jogosultak földszerzésének értékelésénél.
Ki minősül majd helyben lakónak?
A módosítás után sem változik az a szabály, hogy egy személy csak egy településen minősülhet helyben lakónak és továbbra is él majd a 3 éves helyben lakás előírása is. Mivel azonban változott a lakóhely általános törvényi fogalma (annak már nem feltétele az életvitelszerű ott-tartózkodás), ezt lekövetve pedig már a Földforgalmi törvény sem a lakóhelyet állítja majd a szabályozás középpontjába, hanem az ún. „életvitelszerű lakáshasználat helyét”. Hogy mit is jelent majd ez? Az életvitelszerű helyben lakás vélelme elsősorban a lakóhelyhez kapcsolódik majd, de ha valakinek tartózkodási helye is van bejelentve, úgy már csak ez utóbbi településen lehet valaki helyben lakó. Figyelem, a tartózkodási hely 5 év után érvényét veszti, azt ötévente meg kell újítani!
Módosul a szomszéd fogalma is
A visszaélések megakadályozása érdekében január 1-től szigorodik a jogszabály és már csak az minősülhet helyben lakó szomszédnak, aki legalább 1 éve a szomszédos föld tulajdonosa vagy használója. Eddig egy helyben lakó személy akár már a szomszéddá válás után azonnal hivatkozhatott erre a jogcímre.
Erre figyeljünk az adásvételi szerződéseknél!
Szintén fontos változás lesz, hogy amennyiben olyan földre kötnek adásvételi vagy csereszerződést, amely más személynek van bérbe adva, úgy az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell, hogy az adott termőföld milyen bérleti díjon, milyen időtartamra van kiadva haszonbérletbe. Ilyen esetben ez kötelező eleme a szerződésnek és ennek hiányában a jóváhagyás megtagadására kerül sor.
Árverések: csak a 20 km-en belüli földművesek vehetnek rajta részt
Egy idei alkotmánybírósági döntés – a jogszabályi ellentmondásokra hivatkozva – törölte azt a feltételt, hogy csak 20 km-en belüli földművesek vehetnek részt a magánterületek árverésén. Ezt a feltételt január 1-től – immáron törvényi szinten – ismét előírja a jogszabály. Összefoglalva, az árverésen az vehet részt, aki
– előlegként a föld becsértékének 10%-át legkésőbb az árverés megkezdése előtt a megyei kormányhivatalnál letétbe helyezte és
– a licitdíjat megfizette és
– a tulajdonszerzési képességét (földműves, a 300 hektárt nem haladja meg stb.) a kormányhivatal által kibocsátott hatósági bizonyítvánnyal az árverés helyszínén és időpontjában igazolja és
– 20 km-en belüli lakóhellyel rendelkezik.
Fontos, hogy az állami földek árverésére ettől részben eltérő, speciális szabályok vonatkoznak.
Ki minősül „volt haszonbérlőnek”?
- január 1-től módosul a „volt haszonbérlő” fogalma is a Földforgalmi törvényben. A „volt haszonbérlő” továbbra is kiemelt ranghelyen áll az előhaszonbérleti sorrendben, de a mostani változással már hosszabb ideig hivatkozhat erre a ranghelyre. Eddig, ha például egy haszonbérlet december 31-én lejárt, úgy a „volt haszonbérlői” ranghelyre legkésőbb a következő év január 1-ig hivatkozhatott. A mostani változással a volt haszonbérlőt a haszonbérlet megszűnését követő 1 évig megilleti majd a kiemelt ranghely. Sőt, az 1 év után is csak akkor nem tud hivatkozni erre az előhaszonbérleti ranghelyre, ha az eltelt 1 évben a földhasználatot (bejegyzett földhasználóként) egyébként maga a tulajdonos vagy a haszonélvező gyakorolta.
Változás jön a szőlőterületeknél is
A hegyközségi törvény módosítása alapján mostantól az önkéntes tagok már nem élhetnek a speciális, termőföldre vonatkozó elővásárlási jogukkal. Szintén változás, hogy szőlőterület eladása vagy bérbe adása esetén az egész hegyközség területén helyben lakónak minősül majd a természetes személy hegyközségi tag, nemcsak a saját településén.
Állami földek vásárlása
Várhatóan 2023 tavaszától indul a 10 hektár fölötti állami földek értékesítése – ezúttal is árveréses formában. Az árverések szabályai megegyeznek a 2015-ös “Földet a gazdáknak!” programmal, de van egy nagyon fontos változás: az elővásárlási joggal már csak az árverésen lehet élni, azaz nem lesz az árverést követően kifüggesztés. Érdemi változás az is, hogy állami erdőterületeket az eddigi 5 hektár helyett már 10 hektárig lehet magánszemélynek megvásárolnia (természetes erdő esetén viszont továbbra is megmarad az 5 hektáros plafon).
Szigorítás az osztatlan közös tulajdon megszüntetésénél
Szigorítás jön a bekebelezésnél.
Bekebelezésre ugyanis idáig az a tulajdonostárs volt jogosult, aki
- a) az adott ingatlanban legalább 3 éve rendelkezik tulajdonrésszel; vagy
- b) a tulajdonrészét örökléssel szerezte; vagy
- c) a tulajdonrészét közeli hozzátartozójától szerezte.
Változás a c) pont kapcsán jön:
3 éves elvárás lesz ugyanis már azzal a tulajdonostárssal szemben is, aki közeli hozzátartozójától való szerzéssel lépett elő tulajdonostárssá. Természetesen ennél a 3 évnél azt az időtartamot is figyelembe lehet majd venni, amely alatt a jogelőd (tehát az a közeli hozzátartozó, akitől a tulajdonrészt szerezte) tulajdonos volt az ingatlanban.
Ahol komoly változás jön: a termőföldek öröklése
Mezőgazdasági területeink közel fele osztatlan közös tulajdonban van, sőt még beszédesebb adat, hogy több mint 1 millió hektár az öröklés miatt darabolódott szét. Régóta látható volt tehát, hogy ezt a problémát kezelni kell, ezért január 1-től alapvető változások következnek a termőföldek öröklése terén. A legfontosabbakat kiemelve, amennyiben egy földtulajdonos elhalálozik, úgy az örökösöknek három alternatívájuk lesz a tulajdoni egység megtartására:
1) Osztályos egyezséget köthetnek, azaz megállapodhatnak, hogy melyik parcellát melyik örökös kapja meg. Ez lesz a leggyorsabb és legolcsóbb megoldás arra, hogy egyben maradjon a földterület;
2) Értékesíthetik a földeket, ezzel a vételár kerül majd be a hagyatékba (ilyenkor eladónak az örökösök közösségét tekintik);
3) Felajánlhatják a földet az Állam számára.
Ha egyik megoldást sem választják az örökösök, úgy 5 éven belül el kell adniuk a területet vagy meg kell szüntetniük a közös tulajdont, különben kényszerértékesítésre kerül sor. Fontos, hogy ezek a lehetőségek csak a törvényes öröklésre vonatkoznak, végrendelet esetén viszont már az abban foglaltakat kell irányadónak tekinteni.
